Kira bedelinin tespiti davaları, kira sözleşmesinin yeni döneminde taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan ve belirli olmayan kira bedeli unsurunun hâkim kararı ile belirli hâle getirilmesini amaçlar. Bu davalar, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un bazı maddelerinin iptali sonrası oluşan kanuni boşluğun Yargıtay içtihatları ile doldurulması sonucu hukuk sistemine girmiştir.
Davanın konusu, bir kira yılına ait kira bedelinin açık, net ve tam olarak belirlenmesidir. Bu davalar kamu düzeni ile ilgili olduğu için taraflar kira belirleme yöntemlerini serbestçe tayin edemezler; hâkim, kanun ve Yargıtay içtihatları ile belirlenen yöntemleri uygulamakla yükümlüdür.
Kira tespit davası, kiraya veren (kiralayan) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
Her davada olduğu gibi, davacının bu davayı açmakta güncel ve meşru bir menfaati bulunmalıdır. Örneğin, kiralayanın ihtarname çekerek kira bedelinde çekişme (muaraza) çıkarması durumunda, kiracının ödeyeceği miktarı netleştirmek adına dava açmasında hukuki yarar olduğu kabul edilir.
Kiracı, kiralayanın talep ettiği miktarı veya daha fazlasını ödüyor olsa bile, taraflar arasında kesinleşmiş bir bedel yoksa mahkeme davayı reddetmemeli ve kira bedelini tespit etmelidir.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 345 uyarınca kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, tespit edilen bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilmesi için belirli şartlar aranır:
Eğer kira sözleşmesinde yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm varsa, herhangi bir ihtara gerek kalmaksızın yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel, dönemin başlangıcından itibaren geçerli sayılır. Eğer sözleşmede böyle bir düzenlemeye yer verilmemiş ise dava, yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmalı veya bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirim (ihtar) yapılmış olmalıdır. Bu durumda dava, yeni dönemin sonuna kadar açılsa dahi belirlenen bedel dönemin başından itibaren geçerli olur.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ("HMK") md. 1 kapsamında mahkemelerin görevi, ancak kanunla düzenlenir. Göreve ilişkin kurallar, dava şartıdır ve kamu düzeninden sayılır. Dolayısıyla taraflar davanın her aşamasında görevsizlik ileri sürebileceği gibi, mahkeme de davanın her aşamasında re’sen inceleyebilir.Kira tespit davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler.’’ (HMK m. 4/1-a)
Yetki kuralları, genel yetkili mahkemeleri ve özel yetkili mahkemeleri belirleyen kurallar olarak iki gruba ayrılır. Genel Yetkili Mahkeme; HMK madde 6’ya göre, “davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir. Genel yetki kuralı bir şahsa karşı açılacak bütün davalar için yetkili olan mahkemeyi tayin eder. Özel yetki kuralları ise, belirli bazı davalar açısından yetkili mahkemeyi tayin eder. Ancak, kanun bazı davaların belirli bir mahkemede görülmesini emretmiştir. Bu durumlarda kesin yetki söz konusu olacaktır. Kesin yetki hallerinde, genel yetki kuralları ile özel yetki kuralları uygulanmayacaktır. Davanın mutlaka kesin yetkili mahkemede açılması gerekir. Kesin yetki kuralları genel yetki kurallarını ve özel yetki kurallarını bertaraf eder. Bu bilgiler ışığında kira tespit davasında yetkili mahkeme davalının ikametgahı ya da gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Kira tespit davasında taraflar aralarında yazılı sözleşme ile yetkili mahkemeyi belirleyebilirler. Yetki sözleşmesi, tarafların aralarındaki mevcut veya doğabilecek uyuşmazlıkların hangi mahkemede görüleceğini önceden kararlaştırdıkları bir usul hukuku sözleşmesidir. Bu sözleşme yalnızca kesin yetkinin bulunmadığı hallerde yapılabilir ve geçerli olabilmesi için tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması, sözleşmenin yazılı şekilde düzenlenmesi, uyuşmazlığın belirli ya da belirlenebilir olması ve yetkili mahkemenin açıkça gösterilmesi gerekir. Taraflar, bu sözleşme ile yetkili kıldıkları mahkemenin münhasır olup olmayacağını da kararlaştırabilirler; aksi kararlaştırılmadıkça yetki münhasır sayılır. Ancak taşınmazın aynına ilişkin davalar, boşanma ve iş davaları gibi kesin yetkinin söz konusu olduğu hallerde yetki sözleşmesi yapılamaz.
Kira bedeli, kira ilişkisinin süresine göre iki ana yöntemle belirlenir:
A. Beş Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler
Beş yıla kadar olan yenilenen kira dönemlerinde kira bedeli, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE/ÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir. Hâkim, bu oranı aşmayacak şekilde hakkaniyete göre bir bedel tespit eder.
B. Beş Yıl ve Üzeri Sözleşmeler (Hak ve Nesafet Uygulaması)
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim artış oranını, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak "hak ve nesafet" ilkelerine göre yeni bedeli belirler (TBK m. 344/3).
Mahkeme kira bedelini Yargıtay’ın belirlediği araştırma yöntemi ve kriterlere göre tespit etmelidir. Yargıtay 3 Hukuk Dairesinin 15.01.2019 tarihli 2017/5480 Esas ve 2019/79 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere ; “Kira bedeli tespit edilirken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, yoksa resen emsal araştırması yapılmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde (boş olarak) getirebileceği kira parası belirlenmeli, dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu husus dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hâkimce uygun bir kira parası (kiracının eski kiracılığı da gözetilerek) takdir edilmelidir.Bu durumda Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler doğrultusunda, keşif yapılarak uzman bilirkişi kurulu aracılığı ile dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedeli belirlendikten sonra bu kira bedeli de dikkate alınarak hak ve nesafet kurallarına göre talep edilen dönemin kira bedelinin takdir edilmesi gerekir.”